Zvířata v nájemním bytě

Zvířata v nájemním bytě

Ať už jste nájemcem bytu a vášnivým milovníkem zvířat nebo majitelem bytu (případně bytového domu), který musí řešit domácím mazlíčkem způsobené škody vzniklé na jeho vybavení a také stížnosti sousedů a hluk, zápach, popřípadě jiné nepříjemnosti, vzniklé v souvislosti s chovem domácích zvířat v bytě, může být pro vás tento článek přínosný. Následující text má totiž za cíl osvětlit práva a povinnosti v trojúhelníku nájemce, pronajímatel a zvíře v bytě.

Předchozí právní úprava, to je občanský zákoník č. 40/1964 Sb., platný do konce roku 2013, výslovně neřešila právo nájemce na chov zvířete v bytě. Obecně byla nájemcům stanovena povinnost dbát při výkonu svých práv na to, aby v domě bylo vytvořeno prostředí zajišťující ostatním uživatelům domu nerušený výkon jejich práv. Na základě nájemní smlouvy bylo možno chov zvířete v bytě vyloučit. Pokud chovatel zvířete nijak nevybočoval z „řádného užívání bytu“, bylo vše v pořádku. Naopak jako hrubé porušení dobrých mravů v domě, a tudíž důvod k výpovědi z nájmu bytu, bylo možné posoudit takovou situaci, kdy chované zvíře nepřiměřeně obtěžovalo ostatní nájemce nebo pronajímatele (ať už různými imisemi, nadměrným hlukem, pachem, nečistotami a podobně).

Podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku účinného od 1. ledna roku 2014, má nájemce právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Takto zákonem výslovně přiznané právo nelze v nájemní smlouvě omezit, to znamená, že již není možné si ve smlouvě sjednat zákaz chovu zvířat v bytě. K takovému smluvnímu ujednání by se v případě soudního řešení sporu nepřihlíželo. Zároveň však zákon stanovuje, že vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli. Naopak je možné ve smlouvě přímo výslovně stanovit právo nájemce zvíře v bytě chovat, v takovém případě – podle některých komentářů – již pak pronajímatel nemá právo na zaplacení zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, protože se předpokládá, že toto již bylo zohledněno při stanovení výše nájemného. Stejně tak v případě, že je právo chovat zvíře v bytě zahrnuto již v nájemní smlouvě, nemá pak pronajímatel oprávnění bránit jeho chování s ohledem na obtíže, které takový chov působí v domě.

Právo na chov zvířete však není bezbřehé. V zákoně je stanoveno, že chov zvířete nesmí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu působit obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Nestačí tedy jen potíže, ale musí jí o nepřiměřené potíže. Jinými slovy – intenzita obtěžování musí překročit přiměřenou míru. Co si lze tedy představit pod pojmem nepřiměřené obtíže? Může jít o nepřiměřený hluk – štěkot a vytí psů, křik ptáků, zápach nebo znečištění, může jít ale i o obavy z úniku zvířete pro okolí nebezpečného. Každý případ je ovšem třeba posuzovat individuálně a bude nutné zohlednit vždy konkrétní souvislosti. Něco jiného tedy bude představovat obtíže nepřiměřené poměrům v domě s mnoha byty na sídlišti ve městě, jiné poměry pak budou panovat v bytě v rodinném domku se zahradou na vesnici. Zohlednit bude třeba i druh a počet chovaných zvířat, smečka psů v bytě nebo jedovatí plazi jistě budou schopni působit nepřiměřené obtíže spíše než akvarijní rybičky.

I když tedy nelze chov zvířete v bytě zakázat, může pronajímatel po nájemci, jehož zvíře způsobuje pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže, požadovat ukončení takového způsobu užívání pronajímaného bytu. Lze jen doporučit, aby taková výzva nájemci měla písemnou formu, a mohla tak posloužit i jako důkaz pro případ pozdějšího sporu. Je také třeba v této výzvě přesně uvést, jaké chování nájemce má být ukončeno a v čem jsou spatřovány ony nepřiměřené obtíže způsobené chovaným zvířetem. Ve výzvě by rovněž měla být uvedeny lhůta, ve které by mělo být závadné chování odstraněno. Pokud nájemce i přes výše uvedenou výzvu nesjedná nápravu, může se takové chování stát důvodem k výpovědi z nájmu, a to buď pro hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu s tříměsíční výpovědní dobou, nebo dokonce pro porušení povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem, kdy má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

Co tedy závěrem doporučit v zájmu zachování pokojného soužití v domě? Ze strany zvířete samozřejmě nějakou uvědomělost očekávat nemůžeme. Naopak na vlastníka takového zvířete lze apelovat, aby respektoval základní zásady slušnosti a neobtěžoval sousedy nepřiměřeným hlukem, zápachem nebo nečistotami, způsobenými zvířetem při zachování zásady „nečiň jinému, co nechceš, aby jiný činil tobě.“ Výše bylo naznačeno, jaké chování může vést až k výpovědi z nájmu bytu, což není  mezi nájemci – chovateli zvířat – příliš rozšířená (a populární) informace. Pronajímateli (a ostatním nájemcům) nezbývá než doporučit naopak určitou dávku tolerance a trpělivosti, ovšem s vědomím, že zde existuje zákonný postup, jak v krajním případě takové nepřiměřeně obtížné soužití ukončit.

JUDr. Ludmila Jakubíková, advokátní koncipient

 

 

 

 

Související příspěvky