Novela občanského zákoníku 2020 – předkupní právo, nájem bytu

Novela občanského zákoníku 2020 – předkupní právo, nájem bytu

V uplynulých týdnech a měsících převažovala v legislativní oblasti aktivita vyvolaná koronavirovou situací. Téměř denně nás vláda nebo parlament zahlcovali řadou nařízení, vyhlášek a novel zákonů, a to zejména v oblasti zdravotnictví, daní, sociálního pojištění apod. Došlo však i na změny zákonů, které byly připravovány již dříve, a nevyvolala je tato mimořádná situace. Jendou z těch, které stojí za pozornost, je novela občanského zákoníku. Byla provedena zákonem č. 163/2020 Sb. a účinnosti nabývá dne 1.7.2020.

Novela se dotýká nájmu bytu, zákonného předkupního práva spoluvlastníků nemovité věci a bytového spoluvlastnictví. Dnes se budeme zabývat dvěma z těchto oblastí a na změny v bytovém spoluvlastnictví se zaměříme v samostatném příspěvku příště.

Když se s účinností nového občanského zákoníku od roku 2014 v podstatě zrušilo zákonné předkupní právo spoluvlastníků nemovité věci, byla to oproti dřívější právní úpravě novinka. Neměla ale dlouhého trvání, neboť předkupní právo se do občanského zákoníku vrátilo hned jeho první novelou, přijatou na sklonku roku 2016. Od té doby byl spoluvlastník nemovitosti, který chtěl svůj podíl převést jiné osobě, povinen po uzavření kupní, darovací či jiné smlouvy nabídnout ostatním spoluvlastníkům svůj podíl ke koupi. Pokud by dotyčný spoluvlastník tuto svou povinnost nesplnil, hrozilo riziko, že ostatní spoluvlastníci takový převod podílu jiné osobě napadnou a budou se domáhat jeho zneplatnění.

Od 1.7.2020 se do občanského zákoníku vrací původní formulace ustanovení § 1124 v tomto znění:

„1)        Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

2)         Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva.“

Předkupní právo ke spoluvlastnickému podílu na nemovitosti tedy bude existovat i nadále, a to vždy 6 měsíců od založení spoluvlastnictví takovým způsobem, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Druhý odstavec citovaného ustanovení pak jen zpřesňuje toto předkupní právo vymezené v prvním odstavci a nelze jej chápat tak, že spoluvlastníci mají předkupní právo vždy také v případě jakéhokoliv bezúplatného převodu spoluvlastnického podílu.

Pokud byla kupní nebo jiná smlouva o převodu spoluvlastnického podílu k nemovité věci uzavřena před 1.7.2020, trvá i nadále zákonné předkupní právo ostatních spoluvlastníků v té podobě, jak bylo účinné k datu uzavření příslušné smlouvy.

Změny občanského zákoníku dále umožňují, aby od 1.7.2020 pronajímatel sjednal v nájemních smlouvách o nájmu bytu povinnost nájemce zaplatit mu smluvní pokutu za porušení povinností nájemce. Podmínkou bude, aby součet všech smluvních pokut vzniklých za dobu nájmu a nájemcem složené jistoty nepřekročil trojnásobek měsíčního nájemného. Výše smluvní pokuty je takto limitována novým zněním ustanovení § 2254 odst. 1 občanského zákoníku, podle kterého “ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.“

 Abychom nezůstali čtenářům z aktuálních změn občanského zákoníku nic dlužni, bude hned příští příspěvek věnován avizovaným novinkám v bytovém spoluvlastnictví, které také nabývají účinnosti od 1.7.2020.

Mgr. Martin Bielesz, advokát

Související příspěvky