„Superficies solo cedit“ je starou právní zásadou pocházející z římského práva znamenající doslovně „povrch ustupuje půdě“. Při jejím důsledném dodržování by mělo platit, že všechny stavby, které se nacházejí na pozemku a jsou pevně spojené se zemí, patří neoddělitelně k tomuto pozemku. Vlastník pozemku bude v takovém případě vždy vlastníkem všech staveb na něm situovaných.

Tuto zásadu respektuje většina zahraničních právních řádů, které nepovažují stavby a další konstrukce pevně spojené s pozemkem za samostatné věci, ale za součásti těchto pozemků. Uvedené ostatně platilo až do padesátých let i v Československu, než zmíněnou zásadu přestal respektovat tehdy přijatý občanský zákoník účinný od roku 1951. Podle něj byla stavba samostatnou věcí, která mohla mít jiného vlastníka než toho, kdo vlastnil pozemek pod ní, a taková úprava platí až dodnes.

Nový občanský zákoník (NOZ) naopak prosazuje návrat k tradičnímu řešení, tj. sjednocení vlastnictví k pozemku a stavbám na něm. Doslova stanoví, že „Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen “stavba”) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech“. Uvedené pravidlo zní poměrně jednoznačně, ale v žádném případě neznamená, že s úderem letošní silvestrovské půlnoci přijdou všichni vlastníci domů či jiných staveb situovaných na cizích pozemcích o tento svůj majetek. V zásadě platí, že nové pravidlo se ve své ryzí podobě uplatní teprve u právních vztahů, které vzniknou až po 1. lednu 2014. Na vlastnictví ke stavbám, které ke dni účinnosti nového občanského zákoníku na cizím pozemku již stojí, se aplikují přechodná ustanovení. Podle nich můžeme rozlišit následující případy:

Bude-li vlastníkem pozemku i stavby na něm jedna a tatáž osoba, projeví se popisovaná změna právní úpravy jen tím, že dnem účinnosti NOZ se již nebude jednat o dvě samostatné věci, ale od tohoto okamžiku bude majitel nakládat již pouze s pozemkem, přičemž všechny tyto dispozice se budou automaticky týkat i staveb na něm umístěných.

V případech, kdy stavba a pozemek mají rozdílného vlastníka, nehrozí, že by snad stavba automaticky připadla majiteli pozemku pod ní. Nový občanský zákoník, jehož zřejmým cílem je dříve nebo později sjednotit vlastnictví staveb a pozemků pod nimi, zakládá vlastníkovi pozemku předkupní právo ke stavbě a stejné platí i obráceně, totiž že vlastníkovi stavby náleží předkupní právo k pozemku, na kterém stavba stojí. Předkupní právo pak znamená přednostní právo zakoupit věc v případě, že její vlastník se rozhodne ji prodat nebo i jinak (například darováním) převést na třetí osobu. Nebude-li předkupní právo v souvislosti s konkrétním převodem nemovitosti využito, zůstává i nadále zachováno a bude proto působit i vůči novému nabyvateli převáděného pozemku či stavby. Teprve využitím předkupního práva dojde ke spojení vlastnictví stavby a pozemku, a taková stavba přestane být ze zákona oddělenou právní věcí – stane se součástí pozemku.

Výše popisované předkupní právo není možné v žádném případě vyloučit vzájemnou dohodou smluvních stran. Má věcně-právní charakter a mělo by být (podobně jako například právo odpovídající věcnému břemenu) zapisováno do katastru nemovitostí. Existence tohoto zákonného předkupního práva bude v praxi znamenat, že vlastník stavby je v případě záměru jejího prodeje povinen nejprve tuto nemovitost za stejných podmínek nabídnout vlastníku pozemku (a obráceně v případě prodeje pozemku), přičemž tato nabídka by měla být písemná. Pokud bude chtít vlastník svou stavbu třetí osobě darovat, zkomplikuje navíc celou transakci povinnost zjišťovat tzv. cenu obvyklou, za kterou by mohla oprávněnému z předkupního práva (v případě jeho využití) nemovitost připadnout. Tato cena bude s největší pravděpodobností zjišťována znalecky.

Dojde-li k převodu stavby na cizím pozemku bez toho, aby byla nabídnuta vlastníkovi pozemku, jedná se o převod podmíněný, který uplatněním koupě vlastníkem pozemku zaniká. Uvedená situace však může nastat jen tehdy, pokud kupující o předkupním právu věděl nebo musel vědět (což však bude pravidlem, jestliže zmíněné předkupní právo bude evidováno v katastru nemovitostí). Za zmíněných okolností se právní postavení kupujícího stane velice nejistým a může o takto nabytou stavbu snadno přijít.

Už jen z uváděných modelových příkladů vyplývá, že převody nemovitostí si od příštího roku zaslouží zvýšenou pozornost těch, kdo je budou chtít realizovat. Pakliže se navíc stavby na cizím pozemku budou nacházet hned na několika parcelách s odlišnými vlastníky či dokonce spoluvlastníky (a nabízí se nekonečné množství krkolomných variant dosavadního uspořádání vlastnických vztahů), bude často jediným řešením, jak se vyvarovat řadě rizik spojených s převody těchto nemovitostí, svěřit je do rukou odborníkům.

Mgr. Martin Bielesz, advokátní koncipient, 27. září 2013, Třinec