Chtěl bych čtenáře upozornit na nedávné legislativní změny právní úpravy nájmu bytu, a konkrétně problematiky zajišťování údržby a oprav. Dříve tuto problematiku upravovalo nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník. V souvislosti s přijetím nového zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“), však bylo uvedené nařízení vlády ke dni 31.12.2013 bez náhrady zrušeno. Přitom nový občanský zákoník ani žádný jiný platný právní předpis již danou problematiku blíže neupravoval. Ustanovení § 2257 odst. 1 občanského zákoníku obsahuje pouze obecnou povinnost pronajímatele „udržovat po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání“, přičemž podle ustanovení § 2257 odst. 2 občanského zákoníku: „Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu“. Relativně neurčité právní pojmy „běžná údržba“ a „drobné opravy“ tak v období od 1.1.2014 do 31.12.2015 nebyly definovány žádným právním předpisem. V tomto období proto záleželo především na vůli obou smluvních stran, jakým způsobem si v nájemní smlouvě vymezí rozsah činností zajišťovaných nájemcem v rámci běžné údržby a drobných oprav bytu. Pokud si však nájemce a pronajímatel tyto otázky v nájemní smlouvě výslovně neupravili, mohl nastat problém při určení toho, která smluvní strana má povinnost zajistit konkrétní opravu nebo údržbu bytu či jeho vybavení. Tuto právní nejistotu nepochybně pomůže odstranit nové prováděcí nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu (dále jen „nařízení vlády č. 308/2015 Sb.“), které nabylo účinnosti dne 1.1.2016. Jak vyplývá již z jeho názvu, toto nařízení vlády obsahuje vymezení klíčových pojmů „běžná údržba“ a „drobné opravy“.

Jestliže nájemní smlouva dosud vůbec neupravovala problematiku provádění běžné údržby a drobných oprav bytu, na danou problematiku se bez dalšího použije právní úprava obsažená v nařízení vlády
č. 308/2015 Sb. Pokud ovšem nájemní smlouva danou problematiku sice upravuje, avšak odlišně od nařízení vlády č. 308/2015 Sb., pak při posouzení platnosti takových smluvních ujednání bude záležet na tom, zda odlišné smluvní ujednání je výhodnější nebo naopak přísnější pro nájemce bytu, který je právní teorií považován oproti pronajímateli za „slabší smluvní stranu“. Neplatná tak od 1.1.2016 budou taková smluvní ujednání, která oproti platné právní úpravě rozšiřují rozsah těch drobných oprav nebo běžné údržby bytu, jež má na své náklady zajišťovat nájemce. Naproti tomu smluvní ustanovení, přenášející povinnost k zajišťování běžné údržby či drobných oprav bytu na pronajímatele, bude možné považovat i nadále za platná, jelikož pronajímatel bytu je z hlediska teorie práva považován zpravidla za „silnější smluvní stranu“. Tyto závěry vyplývají z výkladu a aplikace jedné ze základních zásad soukromého práva, kterou je zásada tzv. „smluvní volnosti“ nebo také zásada „autonomie vůle“ účastníků soukromoprávních vztahů. Tato právní zásada je vyjádřená v úvodním ustanovení § 1 odst. 2 občanského zákoníku, dle kterého: „Nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti“. Již citované ustanovení § 2257 odst. 2 občanského zákoníku sice výslovně nezakazuje uzavření dohody pronajímatele s nájemcem o tom, že nájemce bude zajišťovat také další opravy bytu nad rámec běžné údržby nebo drobných oprav, avšak z povahy tohoto ustanovení vyplývá, že se jedná o tzv. kogentní ustanovení, od kterého se smluvní strany nemohou odchýlit. Opačný výklad by totiž znamenal omezení práv nájemce jako slabší strany a tedy také rozpor s dobrými mravy.

Pokud se jedná o vymezení běžné údržby bytu, podle ustanovení § 2 nařízení vlády č. 308/2015 Sb. se běžnou údržbou rozumí udržování a čištění bytu včetně jeho zařízení a vybavení, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění některých vymezených předmětů tvořících vybavení bytu (např. odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, umyvadel, van, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečících trub či vařičů, kuchyňských linek, vestavěných skříní atd.), jakož i kontrola funkčnosti a případně i údržba dalších vymezených součástí vybavení bytu, jako např. termostatických hlavic s elektronickým řízením nebo hlásičů kouře.

Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. se vztahuje také na opravy bytu a vnitřního vybavení bytu, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele. Drobné opravy bytu jsou zde specifikovány dvojím způsobem, a sice jednak jejich věcným vymezením (tedy taxativním výčtem jednotlivých typů oprav) a jednak podle výše vynaložených nákladů na jejich provedení. Věcné vymezení drobných oprav je obsaženo v ustanoveních § 4 nařízení vlády č. 308/2015 Sb., přičemž toto vymezení drobných oprav je obdobné, jak tomu bylo podle dřívější právní úpravy, obsažené v ustanoveních § 5 odst. 2 až 4 nařízení vlády č. 258/1995 Sb. V případě vymezení drobných oprav nákladovým způsobem nyní došlo oproti dřívější právní úpravě k navýšení příslušných finančních limitů a dřívější právní úprava tak byla v tomto ohledu pro nájemce příznivější. Za drobné opravy bytu (které má povinnost zajišťovat na své náklady nájemce) se podle ustanovení § 5 nařízení vlády č. 308/2015 Sb. považují také další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou uvedeny v § 4 tohoto nařízení vlády, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1.000,- Kč (dříve to bylo 500,- Kč). Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají a hradí je nájemce.

Ustanovení § 6 nařízení vlády č. 308/2015 Sb. obsahuje také maximální hranici součtu všech nákladů vynaložených nájemcem na drobné opravy bytu v jednom kalendářním roce, po jejímž překročení se již žádné další opravy bytu nebo jeho vybavení za drobné opravy nepovažují a tyto další opravy tak má povinnost zajistit na své náklady pronajímatel (a to bez ohledu na jejich věcné vymezení). Touto hranicí celkových nákladů vynaložených nájemcem na drobné opravy bytu v jednom kalendářním roce je nově částka rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu (dříve to bylo 70 Kč/m2), přičemž podlahovou plochou bytu se zde rozumí součet podlahových ploch bytu a všech prostorů, které jsou s bytem užívány, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu. Podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se však započítává pouze jednou polovinou.