Občanský zákoník kromě obecné úpravy nájemní smlouvy obsahuje rovněž zvláštní úpravu týkající se specifických nájemních smluv (např. smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání), přičemž největší pozornost zákonodárce věnuje zvláštnostem smlouvy o nájmu bytu či domu. Jedním z nejpodstatnějších rysů zákonné úpravy je výrazná snaha zákonodárce chránit nájemce coby fakticky slabší smluvní stranu. Projevem této ochrany je i stanovení limitů smluvní autonomie stran nájemní smlouvy, tedy, převedeno do češtiny, stanovení toho, co je dovoleno stranám si v nájemní smlouvě ujednat. Tímto se bude zabývat následující příspěvek a jistě nepřekvapí, že potěší spíše nájemce nežli pronajímatele.

Úvodem je třeba učinit obecnější poznámku týkající se práv a povinností smluvních stran. Základním východiskem pro určení práv a povinností stran je jejich vzájemné ujednání (tzn. to, co je ve smlouvě napsáno, je-li písemná, popř. to, na čem se strany ústně dohodly, jedná-li se o smlouvu uzavíranou ústně). Další práva a povinnosti stran smlouvy vyplývají zejména z ustanovení občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb., dále též „OZ“) a jsou obsažené v rámci úpravy jednotlivých smluvních typů (např. kupní smlouva, smlouva o dílo, smlouva o úvěru atd.). Situaci si lze názorně představit asi takto: prodáváte kamarádovi kolo a sdělíte mu, že za ně chcete 10 000 Kč, přičemž kamarád tuto cenu akceptuje – uzavřeli jste kupní smlouvu, ze které Vám vyplývá povinnost odevzdat kamarádovi kolo a tomu odpovídající povinnost kamaráda zaplatit za ně cenu 10 000 Kč. Ovšem i přesto, že jste si nic jiného nedomluvili (neujednali), Vaše kupní smlouva obsahuje celou řadu dalších práv a povinností vyplývajících z obecné úpravy kupní smlouvy v OZ (například práva z vadného plnění).

Lze tedy říci, že ustanovení OZ o jednotlivých smlouvách tvoří jakousi základní kostru práv a povinností smluvních stran. Důležité však je, že v drtivé většině případů se lze od ustanovení OZ odchýlit a jejich aplikaci vyloučit (ve výše uvedeném příkladu se s kamarádem dohodnete, že za eventuální vady kola neručíte). Smlouva o nájmu bytu však představuje z tohoto pravidla výjimku. OZ totiž stanoví, že ve smlouvě o nájmu bytu se nepřihlíží k ujednáním zkracujícím nájemcova práva, která mu přiznává úprava smlouvy o nájmu bytu. Je přitom zcela lhostejno, zda nájemce s omezením svých práv souhlasí – přesně taková ujednání si totiž nepřeje zákonodárce, a proto o nich stanoví, že se k nim vůbec nepřihlíží. Sloveso „nepřihlíží se“ je zde klíčové – znamená to, že ujednání zkracující práva nájemce nemají žádnou právní relevanci a můžeme je ignorovat, dokonce by se snad dalo říci, že právně vůbec neexistují. Například: pokud je v rámci nájemní smlouvy ujednáno, že je nájemce povinen za určitých okolností zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, nájemce se nemusí ničeho obávat – z právního hlediska nic takového ujednáno nebylo (OZ totiž zakazuje si sjednat smluvní pokutu v neprospěch nájemce).

Příkladů je samozřejmě celá řada. OZ třeba stanoví, že nájemné je splatné nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. V praxi převažující určení platebního období je měsíční, tudíž splatnost nájemného na leden nastane 5. ledna, na únor 5. února atd. Z uvedeného vyplývá, že do 5. dne příslušného platebního období není nájemce povinen pronajímateli platit nájemné, a to ani v případě, že by smlouva o nájmu stanovila jinak.

Na tomto místě zmíním ještě několik příkladů toho, co sice fakticky může být v nájemní smlouvě obsaženo (napsáno), leč paradoxně sjednáno není, neboť se k těmto ujednáním nepřihlíží: jistota (kauce) vyšší než trojnásobek měsíčního nájemného (pro smlouvy uzavřené od 28. února 2017), zákaz nájemce chovat v bytě jakékoliv zvíře, zákaz nájemce dát třetí osobě do podnájmu část bytu (pokud nájemce v bytě sám trvalé bydlí), možnost pronajímatele vypovědět nájemní smlouvu z důvodů jiných než stanovených zákonem, zákaz nájemce v bytě pracovat či podnikat (za předpokladu, že toto nezpůsobí zvýšené zatížení pro byt nebo dům), atd.

Závěrem je nutno upozornit na skutečnost, že výše uvedený princip ochrany nájemce platí pouze pro smlouvy o nájmu bytu či domu, jejímž účelem je zajistit bydlení nájemce (tedy pro zvláštní úpravu obsaženou v §§ 2235 – 2301 OZ). Pokud práva a povinnosti stran smlouvy vyplývají z jiných ustanovení OZ, zásada se neuplatní.

Na právní úpravu smlouvy o nájmu bytu lze z určitého hlediska nahlížet také jako na katalog minimálních práv nájemce, který ujednáním stran nelze měnit v jeho neprospěch. Zákonodárce tímto důsledně chrání nájemce před pronajímatelem v obavě, že v řadě případů má pronajímatel coby fakticky silnější smluvní strana možnost vynutit si takovou úpravu práv a povinností, která by nerespektovala skutečnou vůli nájemce. Pro úplnost je třeba dodat, že nic nebrání nájemci a pronajímateli ujednat si i jiná práva a povinnosti (neobsažené podpůrně v úpravě nájmu bytu v OZ), nicméně pouze za předpokladu, že povinnosti uložené nájemci nebudou vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřené.