Návrat předkupního práva spoluvlastníků

Autor: Ludmila Jakubíková

O tom, že z nového občanského zákoníku, účinného od 1. ledna 2014, „vypadla“ úprava předkupního práva podílových spoluvlastníků a o právních důsledcích z toho vyplývajících, jsme psali již dříve v souvislosti se změnami, které tato rekodifikace občanského práva přinesla. Podle novely stávajícího občanského zákoníku, jejíž ustanovení týkající se této problematiky však nabydou účinnosti až od 1. ledna 2018, se institut předkupního práva mezi spoluvlastníky vrátí opět do života.

Na začátku je třeba vysvětlit, že účelem předkupního práva podílových spoluvlastníků je předcházení „rozdrobení“ vlastnického práva mezi mnoho spoluvlastníků. Předkupní právo spoluvlastníků má tedy umožnit – pokud spoluvlastníci svého práva využijí – postupné „srůstání“ spoluvlastnických podílů v jeden, takže nakonec – při důsledném využití předkupního práva – zůstane věc v majetku jediného vlastníka. Praktické výhody pochopí nejlépe ten, kdo se někdy musel dohadovat se spoluvlastníky na hospodaření se společnou věcí.

Do konce roku 2013 platila právní úprava, podle níž převáděl-li se spoluvlastnický podíl, měli spoluvlastníci předkupní právo, s výjimkou případů, kdy šlo o převod osobě blízké. Za osobu blízkou se považoval příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo partner (a také jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném, jestliže by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní). Občanský zákoník dále stanovil, že nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů. Tato úprava se týkala jak movitých, tak i nemovitých věcí.

Od 1. ledna 2014 je účinná nová právní úprava, která významně omezila zákonné předkupní právo, a to na situace, kdy spoluvlastnictví bylo založeno jinak než smlouvou mezi spoluvlastníky a kdy tedy spoluvlastníci neměli možnost z vlastní vůle ovlivnit svá práva a povinnosti. Typicky se mělo jednat o pořízení pro případ smrti. V takových případech, převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj nabytý podíl, mají ostatní spoluvlastníci k tomuto podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo. Výjimku, stejně jako u předchozí právní úpravy, představuje převod podílu na osoby blízké (manžel, sourozenec nebo příbuzný v řadě přímé) nebo na jiného spoluvlastníka. Nezměněna zůstala i úprava pro případ, kdy si spoluvlastníci neujednají, jak předkupní právo vykonají – pak mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti svých podílů. Dále je v platném občanském zákoníku stanoveno, že předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně – tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. Bere se tak v úvahu předpoklad, že jinak by předstíranými bezúplatnými převody mohl být účel právní úpravy mařen. Na rozdíl od úpravy v předchozím občanském zákoníku jsou v současnosti spoluvlastníci omezeni v dispozici se svým spoluvlastnickým podílem jen dočasně. Podle důvodové zprávy ke stávajícímu občanskému zákoníku tak mělo být proto, aby byla respektována podstata a smysl vlastnického práva, avšak na straně druhé je spoluvlastníkům dána dostatečně dlouhá doba na to, aby svoji situaci zvážili a vyřešili podle své vůle. Takováto úprava měla především posílit smluvní volnost stran – předkupní právo tak má vznikat přednostně dohodou smluvních stran.

Takové řešení se podle některých názorů neosvědčilo a od 1. ledna 2018 dojde v podstatě k návratu k původní právní úpravě, která platila do konce roku 2013. Existují ovšem i jiné názory, podle kterých byl tak významný zásah do jinak komplexní právní úpravy zbytečný a navíc může mít negativní dopad na právní jistotu osob. Nicméně ke schválení změn v regulaci předkupního práva došlo a výše citovaná novela občanského zákoníku tak vrací do života předkupní právo spoluvlastníků k nemovité věci. Co se týče věcí movitých, těch se změna týkat nebude. Navíc byla uzákoněna možnost spoluvlastníka vzdát se předkupního práva s účinky pro své právní nástupce, půjde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu, vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.

Zajímavé je, že vládní návrh novely občanského zákoníku se změnou úpravy předkupního práva nepočítal a předkupní právo spoluvlastníků nemovitostí se do zákona vrátilo až na podnět poslanců při projednávání zákona v Poslanecké sněmovně. Důvodová zpráva, se kterou byl vládní návrh novely občanského zákoníku předkládán, se tak výše popsané změně vůbec nevěnuje a nelze se z ní tedy dovědět bližší informace o tom, jaké konkrétní dopady současné právní úpravy byly vnímány natolik negativně, že bylo třeba přistoupit k novele. Lze jen obecně říci, že hlavním argumentem pro podporu existence předkupního práva spoluvlastníků k nemovitostem je možnost spoluvlastníků ovlivnit to, zda se jejich okruh rozšíří (a o koho) nebo zúží, a druhotně může sledovat zjednodušení nakládání s nemovitostmi, když se dá předpokládat, že menší počet spoluvlastníků se snadněji dohodne na společném nakládání s věcí a dojde tak k efektivnějšímu využívání vlastnického práva.