Přestože od nabytí účinnosti nového občanského zákoníku – tedy zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „NOZ“ nebo „nový občanský zákoník“) – uplynuly již téměř čtyři roky, v praxi stále není dostatečně věnována pozornost některým právním důsledkům, které tento nový civilní kodex přináší. V souvislosti s tím by bylo vhodné zmínit poměrně neznámý institut mimořádného vydržení. Oč se tedy jedná?

Jednou z významných novinek, které se v českém právním řádu objevily v souvislosti s nabytím účinnosti NOZ, je institut mimořádného vydržení, upravený v ustanovení § 1095 NOZ. Toto ustanovení navazuje na § 1089 a následující NOZ, které upravují řádné vydržení. Podle ustanovení § 1089 odst. 1 NOZ drží-li poctivý držitel vlastnické právo po určenou dobu, vydrží je a nabude věc do vlastnictví. Jak vyplývá z ustanovení § 1090 odst. 1 NOZ, k vydržení se vyžaduje pravost držby, přičemž držba se musí zakládat na právním důvodu, který by postačil ke vzniku vlastnického práva, pokud by náleželo převodci, resp. bylo-li by zřízeno oprávněnou osobou. Dle dikce odst. 2 téhož ustanovení nabyl-li zůstavitel nepravou držbu, nemůže vlastnické právo vydržet ani jeho dědic, i kdyby držel poctivě. To platí obdobně i pro všeobecného právního nástupce právnické osoby. Další z významných podmínek řádného vydržení je podle ustanovení § 1091 NOZ vydržecí doba, kdy k vydržení vlastnického práva k movité věci je potřebná nepřerušená držba trvající tři roky a k vydržení vlastnického práva k nemovité věci je potřebná nepřerušená držba trvající deset let. V této souvislosti je třeba zmínit také navazující ustanovení § 1092, dle kterého se do vydržecí doby ve prospěch vydržitele započte i doba řádné a poctivé držby jeho předchůdce.

Lze shrnout, že nový občanský zákoník ve výše citovaných ustanoveních institut vydržení sice upravuje mnohem detailněji, než již zrušený zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. prosince 2013, ve svém § 134, ovšem není zde zásadní rozpor, když navíc sporné otázky překlenula ustálená judikatura. Nestačilo tedy, že nějakou nemovitou věc někdo užíval po dobu alespoň deseti let v přesvědčení, že je jeho vlastnictvím – důležitý byl také právní titul, přičemž při prokazování dobré víry se vycházelo ze zápisu v katastru nemovitostí. Nebyl-li někdo – byť na základě neplatného nebo zrušeného právního titulu – zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník, nemohl v zásadě prokázat svoji dobrou víru, jakožto nutnou podmínku oprávněné držby.

To změnil nový občanský zákoník zavedením nového institutu tzv. mimořádného vydržení. Na tomto místě je třeba doplnit, že vydržení je jedním z tradičních způsobů nabytí vlastnického práva, přičemž účelem vydržení je zajištění právní ochrany tomu subjektu, který věc dlouhodobě ovládá v dobré víře, že je jejím vlastníkem. Jak již bylo uvedeno výše, k naplnění řádného vydržení je třeba kvalifikované držby trvající v případě nemovitostí 10 let. Tím se dostáváme k již zmíněnému ustanovení § 1095 NOZ, které zní takto: „Uplyne-li doba dvojnásobně dlouhá, než jaké by bylo jinak zapotřebí, vydrží držitel vlastnické právo, i když neprokáže právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá. To neplatí, pokud se mu prokáže nepoctivý úmysl.“

Z výše uvedeného tedy vyplývá, že při mimořádném vydržení se do popředí dostává vydržecí doba v délce 20 let a naopak je utlumen formální požadavek existence právního titulu držby. S ohledem na dopady institutu mimořádného vydržení je nutné upozornit také na přechodné ustanovení obsažené v § 3066 NOZ, dle kterého se do doby stanovené v § 1095 NOZ započte i doba, po kterou měl držitel, popřípadě jeho právní předchůdce, věc nepřetržitě v držbě přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona; tato doba však neskončí dříve než uplynutím dvou let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, jde-li o věc movitou, a pěti let, jde-li o věc nemovitou. Mimořádného vydržení se tedy bude možné dovolat v případě nemovitostí nejdříve 1. ledna 2019.

Za zmínku stojí také důvodová zpráva k ustanovením §§ 1095 a 1096 NOZ, dle které účelem navržené úpravy není poskytnout zvýšenou ochranu podezřelým majetkovým stavům vzniklým před účinností nového zákoníku, ať již k nim došlo v letech 1948-1989, anebo zejména v 90. letech minulého století. Dle důvodové zprávy s pomocí mimořádného vydržení lze poskytnout ochranu faktickým stavům, jejichž základ je sice pochybný nebo sporný, ale kde tvrzené nebo domnělé vlastnictví trvá značně dlouhou dobu – jedná se např. o situace, kdy byl převeden pozemek o chybně stanovené (větší) výměře, než je výměra skutečná, nebo pozemek chybně označený parcelním číslem, takže nabyvatel v dobré víře drží něco jiného, než pro co mu svědčí vlastnický titul atp. Je přirozené, že ani institut mimořádného vydržení nemůže dát průchod ochraně zjevné lsti a podvodu; proto se mimořádné vydržení vylučuje v případech, kdy ten, kdo je popírá, prokáže osobě, která se mimořádného vydržení dovolává, její nepoctivý úmysl. Vydržení tedy umožňuje odstranit rozpor mezi faktickým a právním stavem, kdy po uplynutí stanovené doby a při splnění dalších podmínek se z držitele stává vlastník.

S ustanovením § 1089 a následujících NOZ koresponduje § 1050 odst. 2 NOZ upravujícím opuštění nemovité věci, dle kterého nevykonává-li vlastník vlastnické právo k nemovité věci po dobu deseti let, má se za to, že ji opustil. Podle přechodných ustanovení obsažených v § 3067 NOZ počne běžet tato doba ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona.

Co tedy výše zmíněné instituty mohou přinést současným vlastníkům nebo držitelům nemovitých věcí? Nepochybně je to dobrý důvod dát si do pořádku své věci – ověřit, zda zápisy v katastru nemovitostí týkající se vlastněných pozemků odpovídají skutečnosti. V případě zjištění, že držitel užívá – za podmínek uvedených výše – nemovitosti, které například nemá zapsané v katastru, zde vyvstává od 1. ledna 2019 možnost uplatnění institutu mimořádného vydržení a tím možnost získat vlastnictví držené věci. Naopak když vlastník nemovitosti zjistí, že jeho věc například užívá dlouhodobě soused, z důvodu nepřesného vymezení hranic pozemku v terénu, má tento vlastník ještě možnost napravit tento stav, uvést hranice pozemku do souladu ze se zápisem v katastru a zabránit tak sousedovi, aby vydržel jeho věc. Soukromé právo je založeno na zásadě „Vigilantibus iura scripta sunt“, která v překladu znamená, že „právo přeje bdělým“. Zjednodušeně řečeno, ten, kdo si své právo nehlídá, může o ně přijít. Je totiž vždy jednodušší vlastnické právo bránit předem, než později prokazovat v soudním sporu zlou víru a nepoctivý úmysl případného vydržitele.